Camara Italiana

Compravendita immobile
Aug 25, 2005

LA PROPRIETÁ IMMOBILIARE

 

 

 Le persone fisiche e le societá straniere, nonché le societá messicane, possono liberamente acquistare beni immobili in Messico. L’ art. 750  del Codice Civile per il  Distretto Federale considera come tali:

 

  • Il suolo e le costruzioni ad esso unite

  • Le piante e gli alberi uniti alla terra, nonché i loro frutti, fin quando questi non  vengano separati

  • Tutto ció che sia unito ad una costruzione e che da questa non possa essere separato senza provocare un danno all’ immobile o all’ oggetto ad esso aderito

  • Le statue, le pitture, i rilievi ed altri oggetti ornamentali, collocati negli edifici o poderi dal proprietario dell’ immobile in modo tale da rivelare l’ intenzione di unirli in mdo permanente al fondo

  • Le piccionaie, gli alveari, le peschiere, quando il loro proprietario decida di considerarli come una parte permanente della proprietá

  • I macchinari, i vasi, gli utensili e gli strumenti che il proprietario del bene immobile vuole direttamente o indirettamente destinare all’  industria o al suo sfruttamento

  • I concimi necessari alla coltivazione

  • Gli apparati elettrici e gli accessori aderenti al suolo o alle costruzioni, salvo patto contrario

  • Le fonti, le piscine, le cisterne ed i corsi d’ acqua, cosí come gli acquedotti e le tubature di qualsiasi specie necessari a fornire liquidi o gas all’ immobile

  • Gli animali destinati  all’  allevamento e quelli indispensabili per la coltivazione

  • Le dighe e le costruzioni che, anche se galleggianti, vengono destinate ad un punto fisso di un fiume, lago o costa

  • I diritti reali sui beni immobili

  • Le linee telefoniche e telegrafiche , nonché le stazioni radiotelegrafiche fisse.

 

 

IL PROCEDIMENTO PER L’ ACQUISIZIONE  DI UN BENE IMMOBILE

 

In Messico,  gli atti di disposizione di un bene immobile sono disciplinati  dal Codice Civile (ricordiamo che, trattandosi di una Repubblica Federale, ciascuno Stato ne ha uno proprio). L’ atto pubblico di compravendita rappresenta lo strumento giuridico idoneo al trasferimento della proprietá: tale atto  deve essere iscritto nel Registro Pubblico della Proprietá del luogo dove si trova l’ immobile, e, per poter essere registrato, il contratto di compravendita dev’ essere stipulato davanti ad un notaio e da questi autenticato.

 

Il notaio svolge pertanto un  ruolo chiave  nelle procedure relative alla compravendita di beni immobili in Messico; per tale motivo riteniamo opportuno analizzarne figura e funzioni.

 

I notai pubblici sono avvocati cui le autoritá concedono una licenza speciale. I loro diritti e doveri sono disciplinati dalle normative locali; la loro funzione primaria é quella di concedere “pubblica fede” agli atti , in modo da certificarne la veridicitá. Provvedono non solo ad autenticare l’ identitá dei firmatari dell’ atto e le loro firme, ma anche il contenuto dei documenti presentati dalle parti. Inoltre, é lo stesso notaio che dovrá calcolare il regime di tasse da applicare a seconda del tipo di contratto stipulato (imposta sui redditi, IVA, imposta sul registro pubblico etc.) e sará altresí responsabile del  pagamento al Fisco delle suddette tasse, dopo averle preventivamente esatte dalle parti contraenti.

 

L’ atto pubblico  di compravendita di un bene immobile normalmente contiene:

  • un capitolo relativo alle informazioni sull’ immobile oggetto della compravendita;

  • le disposizioni relative ai termini ed alle condizioni del contratto;

  • un capitolo in cui il notaio certifica il contenuto degli accordi, l’ identitá delle parti e la loro  capacitá legale, e indica  le tasse da pagare;

 

Per poter verificare che l’ immobile oggetto della compravendita é libero da lacci ed ipoteche, il Notaio ottiene prima di rogare l’ atto rispettivo il certificato di  assenza di gravami sull’ immobile, rilasciato dal Registro Pubblico della Proprietá dove é situato il bene. Questo certificato consente di conoscere da chi e quando la proprietá sia stata acquisita, e soprattutto se l’ immobile é libero da diritti reali di godimento (ususfrutto, servitú prediali, superficie o enfiteusi) o di garanzia (ipoteca), che limiterebbero la libertá di disporne del futuro proprietario.

 

Quando il venditore é una  persona giuridica, l’ acquirente potrá svolgere un’ indagine sulla stessa presso il Registro Pubblico del Commercio, al fine di verificare se il suo rappresentante legale ha le procure necessarie per effettuare la compravendita.

 

L’iscrizione dell’ atto di trasferimento della proprietá nell’ apposito Registro Pubblico della Proprietá  lo rende opponibile ai terzi: la mancata iscrizione non rende nullo l’ atto, ma limita la sua efficacia alle parti contraenti. 

 

 

IL PROCEDIMENTO PER L’ ACQUISIZIONE  DI UN BENE IMMOBILE NELLA “ZONA RESTRINGIDA”

 

La Legge sugli Investimenti Esteri proibisce alle persone fisiche straniere ed alle societá messicane nel cui statuto non é inserita la clausola di esclusione dello straniero di acquistare  i beni immobili destinati ad uso abitazione situati nella cosiddetta “Zona Restringida”. Si tratta di un’ area collocata in un raggio di 100 Km dalle frontiere e di 50 Km dalle coste: lo strumento giuridico necessario per superare il divieto menzionato é  il fedecommesso. Quest’ ultimo é uno strumento legale molto flessibile che assomiglia all’ istituto italiano del negozio fiduciario. In base al contratto di fedecommesso, che ha una durata di 50 anni ed é rinnovabile, il fideicomitente (o fiduciante) destina alcuni beni ad un fine lecito e determinato, affidando la realizzazione di tal fine ad un istituto fiduciario che é quasi sempre una banca messicana. La terza figura del fedecommesso é il beneficiario che puó essere un terzo cui si garantisce l’ adempimento di un obbligo determinato o che, per altre ragioni, si vuole beneficiare attraverso il meccanismo fiduciario.

 

Nessun problema si presenta invece per le societá straniere o le societá messicane con partecipazione straniera, le quali possono liberamente acquistare beni immobili nella “Zona Restringida” per realizzarvi attivitá industriali, commerciali e turistiche, essendo vincolate solamente alla presentazione della domanda presso la Secretaria de Relaciones Exteriores.

 

Per quanto riguarda l’ acquisizione di beni immobili situati fuori della “Zona Restringida” o l’ ottenimento di autorizzazioni per lo sfruttamento del suolo e del sottosuolo messicano, bisognerá fare domanda presso la Secretaria de Relaciones Exteriores.

 

 

TIPOLOGIA DELLE TASSE DA PAGARE  PER GLI ATTI DI TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÁ

 

In buona sostanza, le tasse da pagare per il trasferimento della proprietá di un bene immobile sono le seguenti:

  • imposta sull’ acquisto del bene immobile (“impuesto sobre adquisicion de bienes inmuebles”) – si tratta di una tassa statale esatta dalle autoritá locali, che varia da stato a stato. Nella maggior parte dei casi, essa é del 3% sul prezzo di vendita e sul valore della proprietá trasferita. É normalmente  pagata dall’ acquirente, il quale, per versarla allo Stato, si avvale della collaborazione del notaio pubblico.

  • imposta sul valore aggiunto (“impuesto sobre el valor agregado”) – si paga esclusivamente sul valore delle costruzioni nel caso di immobili destinati ad uso commerciale (stabilimenti, uffici etc.), come conseguenza di una perizia svolta da un tecnico specializzato sul valore dell’ immobile (considerando sia il valore del terreno che quello della costruzione).

  • tasse statali e locali – si tratta di una procedura piuttosto comune in Messico, dove ogni stato puó prevedere un regime di tasse addizionale: per questo, ogni atto di compravendita generalmente fa riferimento alle tasse locali come elemento determinante ai fini della determinazione del costo finale di una transazione;

  • onorari  di registrazione nel  Registro Pubblico della Proprietá – si tratta degli onorari da pagarsi al Registro per l’ iscrizione dell’ atto. Anche in questo caso essi variano da stato a stato: alcuni di essi optano per un onorario fisso, altri invece lo deducono come percentuale sul valore della transazione. É altresí frequente calcolarlo sulla base del prezzo di vendita, del valore della proprietá trasferita nonché del valore fiscale del bene immobile;

  • onorari dei fiduciari – nei casi di fedecommesso, i fiduciari riscuotono una percentuale per l’ analisi e l’ applicazione del documento da cui risulta il trasferimento della proprietá. L’ ammontare del loro onorario dipende dalla complessitá dell’ operazione. In piú, essi riscuotono un onorario annuale per l’ amministrazione del fedecommesso, nonché un onorario fisso per la redazione di ciascun documento  relativo al fedecommesso. Tutti gli onorari menzionati sono negoziabili e possono variare a seconda della banca.

  • onorari del notaio – sono regolati dalle normative locali e variano da stato a stato.  Generalmente, si puó dire che la commissione spettante al notaio per le procedure descritte nel corso della trattazione sono dell’ 1.5% sul valore della transazione, ma si tratta anche qui di percentuali negoziabili.

GLI EJIDOS

 

Un ultimo argomento che riteniamo opportuno analizzare per la sua particolaritá é quello relativo agli “ejidos”. Questi sono i terreni di proprietá di piccoli agricoltori (“ejidatarios”), distribuiti a seguito della riforma agraria a coloro che vi lavoravano o vi abitavano. Essi sono soggetti alla legge agraria (“Ley Agraria”), che li giudica inalienabili. La loro registrazione risente del carattere di specialitá che li disciplina: essa avviene infatti presso il Registro Nazionale Agrario (“RAN”), il quale emette appositi certificati parcellari che attestano la proprietá della parcella in questione. In base alle disposizioni vigenti, il procedimento per trasmettere la proprietá della parcella a favore di un terzo “non ejidatario” passa attraverso un’ assemblea degli ejidatarios, che é l’ organo preposto ad autorizzare il detentore della parcella ad assumerne il dominio assoluto (“pleno dominio”). Ottenere il dominio assoluto sul terreno significa cambiare il regime della sua proprietá da agrario a civile. La delibera assembleare dá il via al procedimento di trasformazione del titolo: il Registro Nazionale Agrario cancellerá il certificato parcellare ed emetterá il titolo di proprietá rispettivo. Prima di stipulare la compravendita, il venditore dovrá rispettare il diritto di prelazione che la legge conferisce,  nel caso di prima vendita e secondo il seguente ordine, ai familiari del venditore, alle persone che abbiano lavorato nella parcella per piú di un anno, agli “ejidatarios” dell’ “ejido” ed all’ “ejido” stesso. Il diritto di prelazione dovrá essere esercitato entro i 30 giorni naturali successivi alla data della notifica e, alla scadenza di tale termine, il venditore potrá finalmente effettuare la vendita, che si realizzerá mediante rogito notarile che andrá iscritto nel Registro Pubblico della Proprietá del luogo in cui si trova il terreno.

 

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