LA PROPRIETÁ IMMOBILIARE
Le
persone fisiche e le societá straniere, nonché le societá
messicane, possono liberamente acquistare beni immobili in
Messico. L’ art. 750 del Codice Civile per il Distretto
Federale considera come tali:
-
Il
suolo e le costruzioni ad esso unite
-
Le
piante e gli alberi uniti alla terra, nonché i loro
frutti, fin quando questi non vengano separati
-
Tutto
ció che sia unito ad una costruzione e che da questa non
possa essere separato senza provocare un danno all’
immobile o all’ oggetto ad esso aderito
-
Le
statue, le pitture, i rilievi ed altri oggetti
ornamentali, collocati negli edifici o poderi dal
proprietario dell’ immobile in modo tale da rivelare l’
intenzione di unirli in mdo permanente al fondo
-
Le
piccionaie, gli alveari, le peschiere, quando il loro
proprietario decida di considerarli come una parte
permanente della proprietá
-
I
macchinari, i vasi, gli utensili e gli strumenti che il
proprietario del bene immobile vuole direttamente o
indirettamente destinare all’ industria o al suo
sfruttamento
-
I
concimi necessari alla coltivazione
-
Gli
apparati elettrici e gli accessori aderenti al suolo o
alle costruzioni, salvo patto contrario
-
Le
fonti, le piscine, le cisterne ed i corsi d’ acqua, cosí
come gli acquedotti e le tubature di qualsiasi specie
necessari a fornire liquidi o gas all’ immobile
-
Gli
animali destinati all’ allevamento e quelli
indispensabili per la coltivazione
-
Le
dighe e le costruzioni che, anche se galleggianti,
vengono destinate ad un punto fisso di un fiume, lago o
costa
-
I
diritti reali sui beni immobili
-
Le
linee telefoniche e telegrafiche , nonché le stazioni
radiotelegrafiche fisse.
IL PROCEDIMENTO PER L’
ACQUISIZIONE DI UN BENE IMMOBILE
In
Messico, gli atti di disposizione di un bene immobile
sono disciplinati dal Codice Civile (ricordiamo che,
trattandosi di una Repubblica Federale, ciascuno Stato ne
ha uno proprio). L’ atto pubblico di compravendita
rappresenta lo strumento giuridico idoneo al trasferimento
della proprietá: tale atto deve essere iscritto nel
Registro Pubblico della Proprietá del luogo dove si trova
l’ immobile, e, per poter essere registrato, il contratto
di compravendita dev’ essere stipulato davanti ad un
notaio e da questi autenticato.
Il notaio
svolge pertanto un ruolo chiave nelle procedure relative
alla compravendita di beni immobili in Messico; per tale
motivo riteniamo opportuno analizzarne figura e funzioni.
I notai
pubblici sono avvocati cui le autoritá concedono una
licenza speciale. I loro diritti e doveri sono
disciplinati dalle normative locali; la loro funzione
primaria é quella di concedere “pubblica fede” agli atti ,
in modo da certificarne la veridicitá. Provvedono non solo
ad autenticare l’ identitá dei firmatari dell’ atto e le
loro firme, ma anche il contenuto dei documenti presentati
dalle parti. Inoltre, é lo stesso notaio che dovrá
calcolare il regime di tasse da applicare a seconda del
tipo di contratto stipulato (imposta sui redditi, IVA,
imposta sul registro pubblico etc.) e sará altresí
responsabile del pagamento al Fisco delle suddette tasse,
dopo averle preventivamente esatte dalle parti contraenti.
L’ atto
pubblico di compravendita di un bene immobile normalmente
contiene:
-
un
capitolo relativo alle informazioni sull’ immobile
oggetto della compravendita;
-
le
disposizioni relative ai termini ed alle condizioni del
contratto;
-
un
capitolo in cui il notaio certifica il contenuto degli
accordi, l’ identitá delle parti e la loro capacitá
legale, e indica le tasse da pagare;
Per poter
verificare che l’ immobile oggetto della compravendita é
libero da lacci ed ipoteche, il Notaio ottiene prima di
rogare l’ atto rispettivo il certificato di assenza di
gravami sull’ immobile, rilasciato dal Registro
Pubblico della Proprietá dove é situato il bene. Questo
certificato consente di conoscere da chi e quando la
proprietá sia stata acquisita, e soprattutto se l’
immobile é libero da diritti reali di godimento
(ususfrutto, servitú prediali, superficie o enfiteusi) o
di garanzia (ipoteca), che limiterebbero la libertá di
disporne del futuro proprietario.
Quando il
venditore é una persona giuridica, l’ acquirente potrá
svolgere un’ indagine sulla stessa presso il Registro
Pubblico del Commercio, al fine di verificare se il suo
rappresentante legale ha le procure necessarie per
effettuare la compravendita.
L’iscrizione dell’ atto di trasferimento della proprietá
nell’ apposito Registro Pubblico della Proprietá lo rende
opponibile ai terzi: la mancata iscrizione non rende nullo
l’ atto, ma limita la sua efficacia alle parti
contraenti.
IL PROCEDIMENTO PER L’
ACQUISIZIONE DI UN BENE IMMOBILE NELLA “ZONA RESTRINGIDA”
La Legge
sugli Investimenti Esteri proibisce alle persone fisiche
straniere ed alle societá messicane nel cui statuto non é
inserita la clausola di esclusione dello straniero di
acquistare i beni immobili destinati ad uso abitazione
situati nella cosiddetta “Zona Restringida”. Si tratta di
un’ area collocata in un raggio di 100 Km dalle frontiere
e di 50 Km dalle coste: lo strumento giuridico necessario
per superare il divieto menzionato é il fedecommesso.
Quest’ ultimo é uno strumento legale molto flessibile che
assomiglia all’ istituto italiano del negozio fiduciario.
In base al contratto di fedecommesso, che ha una durata di
50 anni ed é rinnovabile, il fideicomitente (o fiduciante)
destina alcuni beni ad un fine lecito e determinato,
affidando la realizzazione di tal fine ad un istituto
fiduciario che é quasi sempre una banca messicana. La
terza figura del fedecommesso é il beneficiario che puó
essere un terzo cui si garantisce l’ adempimento di un
obbligo determinato o che, per altre ragioni, si vuole
beneficiare attraverso il meccanismo fiduciario.
Nessun
problema si presenta invece per le societá straniere o le
societá messicane con partecipazione straniera, le quali
possono liberamente acquistare beni immobili nella “Zona
Restringida” per realizzarvi attivitá industriali,
commerciali e turistiche, essendo vincolate solamente alla
presentazione della domanda presso la Secretaria de
Relaciones Exteriores.
Per
quanto riguarda l’ acquisizione di beni immobili situati
fuori della “Zona Restringida” o l’ ottenimento di
autorizzazioni per lo sfruttamento del suolo e del
sottosuolo messicano, bisognerá fare domanda presso la
Secretaria de Relaciones Exteriores.
TIPOLOGIA DELLE TASSE DA
PAGARE PER GLI ATTI DI TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÁ
In buona
sostanza, le tasse da pagare per il trasferimento della
proprietá di un bene immobile sono le seguenti:
-
imposta sull’ acquisto del bene immobile (“impuesto
sobre adquisicion de bienes inmuebles”)
– si tratta di una tassa statale esatta dalle autoritá
locali, che varia da stato a stato. Nella maggior parte
dei casi, essa é del 3% sul prezzo di vendita e sul
valore della proprietá trasferita. É normalmente pagata
dall’ acquirente, il quale, per versarla allo Stato, si
avvale della collaborazione del notaio pubblico.
-
imposta sul valore aggiunto (“impuesto sobre el valor
agregado”) –
si paga
esclusivamente sul valore delle costruzioni nel caso di
immobili destinati ad uso commerciale (stabilimenti,
uffici etc.), come conseguenza di una perizia svolta da
un tecnico specializzato sul valore dell’ immobile
(considerando sia il valore del terreno che quello della
costruzione).
-
tasse statali e locali
– si
tratta di una procedura piuttosto comune in Messico,
dove ogni stato puó prevedere un regime di tasse
addizionale: per questo, ogni atto di compravendita
generalmente fa riferimento alle tasse locali come
elemento determinante ai fini della determinazione del
costo finale di una transazione;
-
onorari di registrazione nel Registro Pubblico della
Proprietá
– si
tratta degli onorari da pagarsi al Registro per l’
iscrizione dell’ atto. Anche in questo caso essi variano
da stato a stato: alcuni di essi optano per un onorario
fisso, altri invece lo deducono come percentuale sul
valore della transazione. É altresí frequente calcolarlo
sulla base del prezzo di vendita, del valore della
proprietá trasferita nonché del valore fiscale del bene
immobile;
-
onorari dei fiduciari
– nei casi di fedecommesso, i fiduciari riscuotono una
percentuale per l’ analisi e l’ applicazione del
documento da cui risulta il trasferimento della
proprietá. L’ ammontare del loro onorario dipende dalla
complessitá dell’ operazione. In piú, essi riscuotono un
onorario annuale per l’ amministrazione del
fedecommesso, nonché un onorario fisso per la redazione
di ciascun documento relativo al fedecommesso. Tutti
gli onorari menzionati sono negoziabili e possono
variare a seconda della banca.
-
onorari del notaio
– sono
regolati dalle normative locali e variano da stato a
stato. Generalmente, si puó dire che la commissione
spettante al notaio per le procedure descritte nel corso
della trattazione sono dell’ 1.5% sul valore della
transazione, ma si tratta anche qui di percentuali
negoziabili.
GLI EJIDOS
Un ultimo argomento che riteniamo opportuno
analizzare per la sua particolaritá é quello relativo agli
“ejidos”. Questi sono i terreni di proprietá di piccoli
agricoltori (“ejidatarios”), distribuiti a seguito della
riforma agraria a coloro che vi lavoravano o vi abitavano.
Essi sono soggetti alla legge agraria (“Ley Agraria”), che
li giudica inalienabili. La loro registrazione risente del
carattere di specialitá che li disciplina: essa avviene
infatti presso il Registro Nazionale Agrario (“RAN”), il
quale emette appositi certificati parcellari che attestano
la proprietá della parcella in questione. In base alle
disposizioni vigenti, il procedimento per trasmettere la
proprietá della parcella a favore di un terzo “non
ejidatario” passa attraverso un’ assemblea degli
ejidatarios, che é l’ organo preposto ad autorizzare il
detentore della parcella ad assumerne il dominio assoluto
(“pleno dominio”). Ottenere il dominio assoluto sul
terreno significa cambiare il regime della sua proprietá
da agrario a civile. La delibera assembleare dá il via al
procedimento di trasformazione del titolo: il Registro
Nazionale Agrario cancellerá il certificato parcellare ed
emetterá il titolo di proprietá rispettivo. Prima di
stipulare la compravendita, il venditore dovrá rispettare
il diritto di prelazione che la legge conferisce, nel
caso di prima vendita e secondo il seguente ordine, ai
familiari del venditore, alle persone che abbiano lavorato
nella parcella per piú di un anno, agli “ejidatarios” dell’
“ejido” ed all’ “ejido” stesso. Il diritto di prelazione
dovrá essere esercitato entro i 30 giorni naturali
successivi alla data della notifica e, alla scadenza di
tale termine, il venditore potrá finalmente effettuare la
vendita, che si realizzerá mediante rogito notarile che
andrá iscritto nel Registro Pubblico della Proprietá del
luogo in cui si trova il terreno.
CANNIZZO ORTIS Y ASOCIADOS,
S.C.
Moliere
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Col.
Polanco
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